実家じまいノート

相続した実家を売るまでの流れと税金
知らないと数百万円損します

最終更新：2026年9月26日

相続した実家を売るとき、売買契約書が見つかるかどうかで、税金が数百万円変わることがあります。 取得費がわからないと、売った金額の5%しか経費として引けないからです。

片付けの途中で古い書類を捨ててしまう前に、この記事を読んでください。流れ、期間、税金、費用をまとめます。

譲渡所得税の概算

長期譲渡（親の所有期間を引き継いで5年超）を前提にした概算です。実際の税額は必ず税理士か税務署にご確認ください。

売るまでの流れ

順やること期間の目安
1遺言書の確認・相続人の確定1〜2か月
2遺産分割協議（誰が相続するか決める）1〜3か月
3相続登記（名義を変える）2週間〜1か月
4家財の片付け1〜3か月
5不動産会社に査定を依頼1〜2週間
6媒介契約・販売活動1〜6か月
7売買契約・引渡し1〜2か月
8翌年の確定申告2月16日〜3月15日

全体で半年から1年半を見ておいてください。急いでいるつもりでも、相続人の1人と連絡がつかない、遺産分割がまとまらない、といったところで止まります。

名義を変えないと売れません

相続登記を済ませないと、買主に所有権を移せないので売却できません。「売れてから登記すればいい」ということにはならないので、3番を飛ばさないでください。

→ 相続登記の期限（2027年3月31日の経過措置）

いちばん大事な話：売買契約書を探してください

取得費がわからないと、売った金額の95%に課税されます

譲渡所得は、こう計算します。

売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

取得費は、親がその家を買ったときの金額です。これを証明できないと、売却価格の5%しか引けません（概算取得費）。

2,000万円で売った場合、取得費は100万円とみなされます。実際には親が1,500万円で買っていたとしても、証明できなければ1,400万円の差が課税対象に乗ります。税率20.315%なら、約284万円の差です。

片付けの最初に、この3つを探してください。

仲介手数料や登記費用の領収書も取得費に含められます。古い書類ほど、捨てる前に確認してください。

→ 片付けの手順（貴重品と書類を先に探す）

税率は所有期間で倍近く変わります

区分所有期間税率
長期譲渡所得5年超20.315%（所得税15% ＋ 復興特別所得税 ＋ 住民税5%）
短期譲渡所得5年以下39.63%（所得税30% ＋ 復興特別所得税 ＋ 住民税9%）

相続した不動産では、親が持っていた期間をそのまま引き継ぎます。 相続してから1年で売っても、親が30年持っていたなら長期譲渡です。ここを短期だと思い込んで売却をためらう方がいますが、誤解です。

取得した「日」も引き継ぐので、取得費と同じく、親がいつ買ったかが重要になります。

出典：国税庁「相続や贈与により取得した土地・建物の取得費と取得の時期」

売るときにかかる費用

費目目安
仲介手数料売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税（400万円超の場合の上限）
印紙税1万〜3万円（売買価格による）
相続登記の費用登録免許税（評価額×0.4%）＋ 司法書士報酬5万〜10万円
測量・境界確定必要な場合35万〜80万円
解体する場合、木造30坪で90万〜150万円
家財の片付け3万〜60万円

2,000万円で売る場合、仲介手数料だけで約72万円です。

→ 実家じまいの費用は総額いくらか

使える特例は2つ。ただし併用できません

空き家の3,000万円特別控除

条件が合えば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人3人以上なら2,000万円）を引けます。2027年12月31日までの売却が対象です。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算

相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合、払った相続税の一部を取得費に加算できます。

この2つは、どちらか一方しか使えません。 相続税を納めた方は、どちらが有利か計算してから選んでください。多くの場合は3,000万円控除のほうが大きくなりますが、相続税額が大きい場合は逆転します。

→ 空き家の3,000万円特別控除の要件と判定ツール

きょうだいで売るときの注意

共有名義のままにしない

3人で共有名義にすると、売るときに全員の同意と署名が必要になります。1人が反対すれば売れません。さらにその1人が亡くなると、その子どもたちが権利者に加わり、話がまとまらなくなります。

換価分割という方法

代表者1人の名義にして売り、売却代金を分ける方法です。手続きが単純になります。ただし遺産分割協議書に「換価分割である」と明記しておかないと、代表者から他の相続人への贈与とみなされる可能性があります。必ず書面に残してください。

税金は相続した人がそれぞれ申告します

共有で売った場合、譲渡所得は持分に応じて各自が申告します。1人がまとめて払うものではありません。

よくある質問

査定はどこに頼めばいいですか

複数社に依頼して比較してください。1社だけだと、その金額が妥当か判断できません。実家が遠方の場合は、地元の不動産会社と大手の両方に当たると、相場感がつかめます。

売れない場合はどうなりますか

価格の見直し、古家付き土地としての売り出し、買取業者への売却という選択肢があります。買取は相場の6〜7割になりますが、確実に現金化できます。空き家のまま持ち続けると、固定資産税と管理の負担が続きます。

確定申告は必要ですか

譲渡所得が出た場合は必要です。特例を使って税額が0円になる場合も、申告しないと特例が適用されません。 売った翌年の2月16日〜3月15日に申告してください。

相続してすぐ売ると税金が高くなりますか

なりません。親の所有期間を引き継ぐので、親が5年超持っていれば長期譲渡（20.315%）です。むしろ空き家特例には期限があるので、早いほうが有利な場合があります。

片付けと手続きを、きょうだいで

「実家じまいノート」は、実家の物を撮って「残す・もらう・売る・手放す」を分け、部屋ごとの片付け率と手続きの期限をまとめて管理できるiPhoneアプリです。無料で始められます。

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出典

このページは一般的な説明であり、税務上の判断を保証するものではありません。 金額が大きい取引なので、売買契約を結ぶ前に税理士にご相談ください。