空き家の3,000万円特別控除
2027年12月31日で終わります
最終更新：2026年9月26日
相続した実家を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。使えれば、税金が数百万円単位で変わることもあります。
ただし条件が多く、しかもこの特例自体が2027年12月31日までの売却で終了予定です（延長されるかは今後の税制改正によります）。当てはまるかどうかを、下で確かめてください。
当てはまるものにチェックを入れてください
入力した内容はこの端末の中だけで判定しています。どこにも送信していません。
2つの期限があります
混同しやすいので、分けて覚えてください。
期限1 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
たとえば2025年5月に相続したなら、3年後は2028年5月。その年の12月31日、つまり2028年12月31日までに売る必要があります。
期限2 特例そのものが2027年12月31日で終了予定
上の計算で2028年まで猶予があっても、特例の適用期間が先に終わります。実質的な締め切りは2027年12月31日です。
つまり、2024年12月31日より前に相続した方は、2027年12月31日が最終期限になります。上のツールは、この2つを比べて早いほうを表示します。
相続人が3人以上だと2,000万円になります
2024年1月1日以後の売却では、この家を相続した人が3人以上いる場合、控除額が1人あたり2,000万円に下がります。3,000万円のままではありません。
きょうだい3人で実家を相続して売る場合が、まさにこれに当たります。金額が変わるので、試算の前提として押さえておいてください。
要件の補足
「昭和56年5月31日以前」の意味
これは建築確認が旧耐震基準だった時期の区切りです。登記簿謄本や建築確認済証で建築年月日を確認できます。実家が昭和50年代以前に建てられているなら、当たる可能性が高いです。
「ひとり暮らしだった」の例外 — 老人ホームに入っていた場合
亡くなる直前に介護施設へ入所していた場合でも、一定の条件を満たせば対象になります。要介護認定を受けて特別養護老人ホームなどに入所し、入所後もその家が物置などに使われていなかった、といった条件です。
実家じまいでは、このケースがかなり多くあります。 「直前は施設だったから駄目だ」と思い込んで確認しない方がいますが、そこで数百万円の差が出ることがあります。必ず税務署か税理士に確認してください。
「取り壊して売る」か「耐震改修して売る」か
古い家をそのまま売る場合は対象になりません。次のどちらかが必要です。
- 建物を取り壊して、土地として売る
- 建物が耐震基準を満たすようにしてから売る
2024年1月1日以後の売却では、売った翌年の2月15日までに買主が取り壊しや耐震改修を行った場合も認められるようになりました。売主が先に壊す必要がなくなったので、使いやすくなっています。
注意点
ほかの特例と併用できません
「相続財産を売ったときの取得費加算の特例」とは、どちらか一方しか使えません。相続税を納めた方は、どちらが有利か計算してから選ぶ必要があります。
確定申告が必要です
自動では適用されません。売った翌年に確定申告をして、売買契約書などの書類や、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添付します。この確認書の取得にも時間がかかるので、早めに動いてください。
よくある質問
売却代金1億円以下は、1人あたりですか
物件全体の売却代金で判定します。きょうだいで分けた金額ではありません。また、同じ家や敷地を何回かに分けて売った場合は合算されます。
2027年12月31日を過ぎたら、まったく使えませんか
現行の制度では対象外になります。延長されるかは今後の税制改正によるため、現時点では「2027年12月31日まで」と考えて動くのが安全です。
マンションは対象外ですか
区分所有建物登記がされている建物は対象外です。一戸建てが前提の特例です。
更地にしてから売ると、固定資産税が上がると聞きました
住宅が建っている土地の軽減措置がなくなるため、翌年から固定資産税が上がることがあります。取り壊す時期は、1月1日の所有状況で決まる点をふまえて検討してください。
片付けと手続きを、きょうだいで
「実家じまいノート」は、実家の物を撮って「残す・もらう・売る・手放す」を分け、部屋ごとの片付け率と手続きの期限をまとめて管理できるiPhoneアプリです。無料で始められます。
App Storeで見る出典
このページは一般的な説明であり、税務上の判断を保証するものではありません。 適用の可否や有利不利の判定は、必ず税務署または税理士にご確認ください。金額の大きい特例なので、売却の契約を結ぶ前に相談することをおすすめします。